Des lézardes dans l’immobilier américain
Ces trois dernières années, le marché immobilier américain a reçu un énorme appel d’air en raison de taux d’intérêt particulièrement bas et de produits d’emprunt innovants. Ces derniers ont donné en fait accès à la propriété immobilière aux américains les moins aisés. Le principe était le suivant : les ménages qui n’étaient pas financièrement capables d’obtenir un emprunt hypothécaire classique ont été séduits par des taux d’emprunt variables avec des niveaux très alléchant pendant les premières années et même avec la possibilité d’emprunter jusqu’à 110% du prix d’achat initial. L’année passée, ce type d’emprunts hypothécaires (subprime) a engrangé une somme étonnante de 600 milliards de dollars, soit 1/5 du total du marché américain de l’emprunt résidentiel. Le montant total estimé des créances dues aux subprimes tourne autour des 1.200 milliards de dollars.
Depuis le début du cycle de la hausse des taux en juin 2004, les taux à court terme ont été relevé de 4,25%, entraînant des remboursements d’emprunts significativement plus élevés (jusqu’à 50% de plus que les primes originelles). Sans surprise, le taux de défaut de paiement de ce type de primes a crû de façon significative (12,6% au troisième trimestre 2006). Aussi longtemps que les prix des biens immobiliers augmentaient, le refinancement des emprunts était toujours une possibilité mais dès lors que la tendance récente des prix est négative, le taux de défaut de paiement pourrait encore être plus élevé. A tout le moins, le résidentiel américain (et son emprunteur) n’est pas encore sorti de l’auberge.
Les résultats financiers de ce phénomène apparaissent clairement désormais. Mais il y a plus. Les prêteurs (souvent des sociétés locales) ont souvent redistribué ces emprunts risqués en les regroupant sous la forme de titres (mortgage backed securities) replacés sur les marchés ou le plus souvent aux fonds de pension toujours à la recherche de papiers à haut dividende. Récemment la société Freddie Mac a annoncé qu’elle allait plus que probablement supprimer ces subprimes de ses portefeuilles. Conséquence : remous sur le marché des emprunts subprimes et un resserrement des standards d’octroi du crédit hypothécaire (et par ricochet également des pertes d’emplois dans ce secteur).
Depuis le début de 2007, plus de 30 sociétés de crédit hypothécaire ont fait faillite. Ce lundi, la seconde société du secteur (New Century Financial corp.) a reconnu qu’elle ne serait pas capable de rembourser ses créanciers et donc qu’elle se trouvait de facto en état de faillite. Apparemment toutes les plus importantes banques d’investissement ont d’importantes expositions sur ces marchés du crédit. Un Lehman Brothers risque de perdre jusqu’à 12,6% de ses bénéfices par action en 2007. D’un autre côté, ces banques pourraient également bénéficier du nombre élevé de faillites puisqu’elles peuvent acheter les actifs à des prix très bas. Le malheur des uns fait le bonheur des autres.
Geert Noels Economiste en Chef Petercam