Législation sur les baux : d’importants changements !
Le Parlement belge a approuvé deux projets de lois complémentaires apportant d’importantes modifications à la législation en matière de bail.
La première loi (loi du 25/04/2007 portant des dispositions diverses) a été publiée au Moniteur belge du 8 mai 2007 et entrée en vigueur le 18 mai 2007.
La seconde (loi portant des dispositions en matière de baux à loyer) n’a pas encore été publiée au Moniteur au moment de boucler la rédaction du présent IPI-Mail.
Concrètement, cela signifie que l’obligation d’établir un bail écrit n’est pas encore publiée et n’est donc pas encore en vigueur, tandis que les autres nouveautés seront quant à elles d’application dès le 18 mai 2007.
1. Obligation d’un bail écrit
Les contrats de bail relatifs à la résidence principale du preneur et ceux relatifs à location d’une chambre destinée au logement d’un ou de plusieurs étudiants (kots) devront obligatoirement être établis par écrit. En outre, ces contrats devront contenir, au minimum :
l’identité de toutes les parties contractantes,
la date de prise en cours,
la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble couvrant l’objet locatif,
et le montant du loyer.
Ces nouvelles obligations s’appliqueront aux baux conclus après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, date qu’on ne connait toutefois pas encore à l’heure actuelle. Nous ne saurions toutefois que recommander vivement la conclusion, dès à présent, de baux écrits.
En ce qui concerne les baux verbaux conclus avant la date d’entrée en vigueur de cette obligation, il appartiendra à la partie la plus diligente d’adresser une lettre recommandée à l’autre partie pour l’inviter à dresser un bail écrit et, faute d’exécution dans les huit jours, requérir si besoin un jugement valant bail écrit.
Toutefois, à défaut de cette formalité, un bail oral conclu avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi restera quand même soumis aux dispositions de la loi sur les baux de résidence principale.
2. Obligation d’indication du montant loyer et charges communes
Dès le 18 mai 2007, toute communication publique ou officielle (comme une annonce ou une affiche) relative à la mise en location d’un bien affecté à l’habitation au sens large (résidence principale, résidence secondaire, kot, location de vacance, …) devra faire figurer le montant du loyer demandé et des charges communes.
Les communes pourront constater, poursuivre et sanctionner les manquements à cette obligation, par le bailleur ou par son mandataire, d’une amende administrative fixée entre 50 et 200 Euros, la commune compétente étant celle où le bien est situé.
Il ne s’agit toutefois pas d’une obligation pour les communes, avec cette conséquence que la sanction du non respect de cette obligation dépendra de chaque commune, non seulement quant au montant de l’amende mais aussi quant à sa perception même …
3. Obligation d’établir un état des lieux d’entrée (et enregistrement de ce dernier)
Désormais, l’état des lieux sera toujours obligatoire pour tous les baux d’immeubles, sauf le bail à ferme, conclus dès le 18 mai 2007.
Il devra être dressé contradictoirement et à frais communs par les deux parties et réalisé, soit au cours de la période où les locaux son inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation des lieux par le preneur.
Par ailleurs, en cas de bail portant sur la résidence principale du preneur ou de bail d’une chambre destinée au logement d’un ou de plusieurs étudiants, il devra être annexé au contrat de bail écrit et sera soumis à l’enregistrement.
Cette nouvelle règle n’est cependant assortie d’aucune sanction, si ce n’est qu’à défaut de rédaction d’un état des lieux, le preneur sera présumé, sauf preuve contraire, avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Tel est déjà le cas à l’heure actuelle, en sorte que la nouvelle règle ne constitue qu’une pétition de principe, sans réelle conséquence en pratique.
4. Normes de salubrité, de sécurité et d’habitabilité
Les baux relatifs à la résidence principale du preneur doivent actuellement déjà répondre, au moment de l’entrée en jouissance du bien par le preneur, aux exigences minimales de sécurité, de salubrité et d’habitabilité (fixées par A.R. du 8 juillet 1997).
La nouvelle loi ne modifie pas ce principe mais rappelle que les Régions disposent également de compétences en matière de logement et qu’ainsi le bien doit également répondre aux normes qui sont fixées en cette matière par les Régions.
Par ailleurs, le contrat de bail de résidence principale conclu dès le 18 mai 2007 devra obligatoirement contenir en annexe les conditions minimales de sécurité, de salubrité et d’habitabilité fixées par l’arrêté royal du 8 juillet 1997.
5. Réparations
Le bailleur sera impérativement tenu de toutes les réparations autres que locatives. En principe, tel était déjà le cas mais, désormais, le contrat de bail ne pourra plus y déroger en faveur du propriétaire.
Cette nouvelle mesure n’affectera que les baux de résidence principale conclus dès le 18 mai 2007.
Enfin, la loi prévoit que ces réparations autres que locatives pourront être définies dans un arrêté royal.
6. Obligation de joindre une annexe explicative
Pour les baux de résidence principale, la nouvelle loi prévoit que le Roi rédigera 3 annexes (1 pour chaque région) contenant une explication des dispositions légales en matière de normes de salubrité, sécurité et habitabilité, sur la nature d’une règle impérative, sur les dispositions relatives au bail écrit, …
Cette annexe devra être jointe au contrat de bail de résidence principale conclu dès le 18 mai 2007. Toutefois, au moment où nous bouclons la rédaction de cet IPI-Mail, ces annexes n’ont pas encore été publiées au Moniteur !
7. Garantie locative
Dans le cadre d’un bail portant sur la résidence principale du preneur conclu dès le 18 mai 2007, la garantie locative pourra revêtir trois formes distinctes et s’élèvera au plus à deux ou trois mois de loyers suivant la forme choisie.
Ainsi, le locataire aura le choix entre :
déposer un montant équivalent au maximum à 2 mois de loyer sur un compte individualisé ouvert au nom du locataire ;
opter pour une garantie bancaire d’un montant équivalent au maximum à 3 mois de loyer ;
pour les personnes à faible revenus : opter pour une garantie bancaire de maximum 3 mois de loyer résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
En cas de garantie bancaire, la banque sera obligée de garantir automatiquement le montant total de la garantie auprès du bailleur même si la nouvelle loi prévoit que cette garantie peut être constituée mensuellement pendant la durée du bail et jusqu’à un terme de 3 ans.
La banque émettrice de cette garantie devra être celle auprès de laquelle sont versés les revenus professionnels ou de remplacement du locataire.
Attention, si aucun intérêt débiteur ne pourra être réclamé par la banque au locataire pendant la constitution de la garantie, il faut savoir que la banque n’accordera des intérêts créditeurs qu’à partir du moment où le montant total de la garantie sera consigné.
Résumé des modifications
Nouveautés et type de bail concerné
- Obligation d’un bail écrit ( Résidence principale & chambre d’étudiant )
- Indication du loyer et des charges communes dans la communication ( Habitation au sens large )
- Obligation de faire un état des lieux d’entrée (Tous les baux, sauf bail à ferme)
- Obligation d’annexer cet état des lieux au bail et de l’enregistrer (Tous les baux, sauf bail à ferme)
- Obligation d’annexer au bail les normes de salubrité, de sécurité et d’habitabilité ( Résidence principale )
- Réparations autres que locatives obligatoirement à charge du bailleur (Résidence principale )
- Obligation de joindre une annexe explicative de la législation établie par arrêté royal ( Résidence principale )
- Nouveau régime en matière de garantie locative ( Résidence principale )
Source : IPI - Mail : 3ème année - n°4 - 05/2007 (www.ipi.be)